Zásady spolupráce mezi městem a investory - dokument, který nastaví transparentní pravidla pro vznik nových stavebních projektů

23. 8. 2019 Jiří Nezhyba Právo pro veřejnou správu Stavební právo a územní plánování Umístění a povolení investičního záměru v území Smlouva obce s developerem

Dokument stanovující pravidla pro vstup investora do území konkrétního města je zatím nepříliš rozšířeným, avšak velmi efektivním způsobem, jak vést jednání ke vzájemné spokojenosti investora i města. V praxi funguje již v několika českých městech či městských částech - např. v Mnichově Hradišti, Jihlavě, Říčanech, Táboře, Praze 5 a dalších.

Přijetí zásad může městům pomoci řešit řadu problémů, které jsou takřka vždy spojeny s novou výstavbou. Mnohé z nákladů, které by jinak neslo město, lze smluvně přenést na developery, což může městu usnadnit řešení například následujících problémů

  • chybějící místa ve školách a školkách, 
  • kapacita dopravní infrastruktury, 
  • kvalita veřejných prostranství, 
  • kapacita vodovodů a kanalizací, 

Zásady spolupráce jsou tak vhodným nástrojem zejména pro ty města a obce, které chtějí pečovat o trvale udržitelný rozvoj svého území a chránit veřejný zájem. 

Nastavení takových pravidel posílí nejen jistotu (ve smyslu jasných očekávání) a konstruktivnost spolupráce při realizaci nových developerských projektů, ale také přispívá k budování transparentního vztahu města s investory. Pro investora znamenají zásady spolupráce především jistotu a předvídatelnost požadavků na něj městem kladených; jejich splněním si investor může zajistit součinnost města k jeho záměru.

Cílem dokumentu je dát jasně najevo, za jakých podmínek bude město plánovanou výstavbu v mezích svých samosprávných kompetencí a možností podporovat. Zkušenosti z praxe ukazují, že investice do přípravy takových pravidel se vyplatí. Co by kvalitní zásady pro spolupráci s investory neměly vynechat?

1) Schválení a závaznost zásad

Zásady jednání s investory musí být oficiálním, veřejně dostupným dokumentem, který schválí zastupitelstvo města a se kterým má investor možnost se seznámit již v počátku plánování svého záměru. Pro město jsou zásady v momentě jejich schválení závazné a musí se jimi řídit. Investorům by z nich mělo být také jasné, v jaké fázi projektu a na koho se mají v rámci vedení města obrátit. Důležité je určit kdo bude postup jednotlivých odborů města vzájemně koordinovat tak, aby např. jejich požadavky na záměr nebyly ve vzájemném rozporu, což se jinak nezřídka stává.

2) Potřeby a existující plány města

Pro tvorbu zásad spolupráce s investory neexistuje žádná zákonem stanovená nebo doporučená metodika. Základním pravidlem však vždy zůstává, že dokument nelze tvořit izolovaně a že musí reagovat na priority a potřeby rozvoje města, v němž se předpokládá nová výstavba. Právě pro tu je třeba stanovit pravidla, která by platila pro všechny budoucí stavebníky. Pokud město zároveň pracuje se strategickým plánem svého rozvoje, je vhodné na tento dokument navázat.

3) Vymezení jasných požadavků ohledně vybudování infrastruktury, občanské vybavenosti či podoby veřejného prostoru

Zásadami dávají města investorům najevo, že by měli nést odpovědnost za budoucí podobu jimi dotčeného území a za dopady vyvolané realizací jejich záměrů. Města proto mohou legálně požadovat jejich spoluúčast, kterou lze zajistit buď finančním příspěvkem nebo přímým plněním. U jednodušších projektů se lze vydat cestou stanovení fixního příspěvku např. za 1m2 hrubých podlažních ploch či zastavěné plochy, pak budete např. uzavírat smlouvu o finančním či investičním příspěvku na vybudování veřejné infrastruktury. U složitějších projektů s většími nároky na budování infrastruktury a občanskou vybavenost mohou města vyžadovat sjednání developerské smlouvy o spolupráci, která svým obsahem a závazky stran půjde nad rámec stavebním zákonem předvídané plánovací smlouvy.

4) Strategie přístupu k investorům

Je na každém městu, jak detailně své zásady spolupráce rozpracuje. Může zvolit strategii krátkého dokumentu, kterým dá developerům rámcově najevo, co ho při investici ve městě čeká a u kterých oblastí požaduje participaci na rozvoji, a následně přistupuje ke každému projektu s individuálními požadavky. Nebo města mohou naopak zvolit strategii detailních pravidel pro různé typy a velikost výstavby. Stanovení podmínek pak platí i pro následné přebírání infrastruktury do správy města. 

5) Zásady a smluvní vzory

Díky zásadám spolupráce mohou být města prvním, kdo do vyjednávání přinese návrh plánovací smlouvy nebo memoranda o spolupráci. Zásady totiž mohou obsahovat rámcové dokumenty, které města zveřejní společně s nimi.

Pokud jako město o přijetí zásad uvažujete, obraťte se na nás. Navrhneme pro vás zásady spolupráce na základě toho, co konkrétně ve vašem městě potřebujete vyřešit.

 

Jiří Nezhyba

Advokát, partner a vedoucí týmu veřejného práva

Uvažujete o vytvoření zásad pro vaše město?

Navrhneme pro vás zásady spolupráce na základě toho, co konkrétně ve vašem městě potřebujete vyřešit.

Obraťte se na nás

Ozvěte se nám